2. Die werdende WEG und der Versicherungsschutz

2. Die werdende WEG und der Versicherungsschutz

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Von der Bauphase in die Verwaltung

Ausreichender Versicherungsschutz = ordnungsgemäße Verwaltung •

Jeder Wohnungseigentümer hat Anspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 4 WEG).



Zu einer solchen ordnungsmäßigen Verwaltung gehört laut § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG die „Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert sowie die angemessene Versicherung der Wohnungseigentümer gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.“



Da der Gesetzeswortlaut nur eine beispielhafte Aufzählung („insbesondere“) enthält, ist anerkannt, dass der Abschluss weiterer Versicherungen zulässig und zweckmäßig ist. § 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG nennt also nur Mindestanforderungen an den Versicherungsschutz (siehe Merle in Bärmann, WEG, 12. Auflage 2013, § 21 Rn 133).

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Versicherungen des Bauträgers Zum Baubeginn werden vom Bauträger üblicherweise abgeschlossen: • Bauherren-Haftpflichtversicherung • Bauleistungsversicherung • Feuer-Rohbauversicherung = Versicherungen im eigenen Interesse und auf eigene Rechnung

Problemstellung: - Zu welchem Zeitpunkt erfolgt ggf. die Umschreibung auf die Eigentümergemeinschaft? - Ab welchem Zeitpunkt fällt das Management des Versicherungsschutzes in den Zuständigkeitsbereich des WEG-Verwalters? - Zu welchem Zeitpunkt müssen welche konkreten Änderungen veranlasst werden?

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Bauherren-Haftpflichtversicherung Die Versicherung wird nach dem vorgelegten Zeitplan für die Dauer der Bauzeit abgeschlossen, in der Regel längstens jedoch für 2 Jahre.

Die einmalige Prämie wird auf Basis der voraussichtlichen Bausumme berechnet. Nach Fertigstellung wird eine Endabrechnung aufgrund der tatsächlichen Versicherungssumme vorgenommen.

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Bauleistungsversicherung Die Versicherung wird nach dem vorgelegten Zeitplan für die Dauer der Bauzeit abgeschlossen, in der Regel längstens jedoch für 2 Jahre.

Die einmalige Prämie wird auf Basis der voraussichtlichen Bausumme berechnet. Nach Fertigstellung wird eine Endabrechnung aufgrund der tatsächlichen Versicherungssumme vorgenommen. Die Prämie kann anteilig auf die mitversicherten Unternehmer und Handwerker umgelegt werden. Voraussetzung ist ein entsprechender Hinweis in den Leistungsverzeichnissen.

Deckungsumfang Unvorhergesehene Schäden sind versichert, auch Sturm/Hagel (nachdem das Haus vollumfänglich verschlossen ist) und Leitungswasser. Das Überschwemmungs- , Glasund Feuerrisiko kann gegen Prämienzuschlag mit eingeschlossen werden.

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Feuer-Rohbauversicherung Die Versicherung wird in der Regel für eine Dauer von 12/18/24 Monaten abgeschlossen. Die Feuerrohbau-Versicherung ist prämienfrei, wenn die Gebäude-Anschlussdeckung bei demselben Versicherer erfolgt. Wird die Anschlussdeckung nicht über den Feuerrohbau-Versicherer gedeckt, so wird auch eine Prämie fällig, welche sich nach der tatsächlichen Bausumme berechnet.

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Ende des Versicherungsschutzes Bauherren-Haftpflichtversicherung: Endet mit der Fertigstellung, spätestens zu dem im Versicherungsschein angegebenen Zeitpunkt.

Bauleistungsversicherung: Endet mit • der Bezugsfertigkeit oder • dem Ablauf von 6 Werktagen seit Beginn der Benutzung oder • dem Tage der behördlichen Gebrauchsabnahme Maßgebend ist der früheste dieser Zeitpunkte. Für Restarbeiten besteht weiterhin Versicherungsschutz. Liegen vorstehende Voraussetzungen nur für eines von mehreren Bauwerken oder für einen Teil eines Bauwerkes vor, so endet der Versicherungsschutz für dieses von mehreren Bauwerken oder für diesen Teil eines Bauwerkes.

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Ende des Versicherungsschutzes Feuer-Rohbauversicherung Endet mit der Bezugsfertigkeit, spätestens zu dem im Versicherungsschein angegebenen Zeitpunkt.

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Definition Bezugsfertigkeit: Gesetzliche Definitionen fehlen. Man wird fündig in Rechtsprechung, zwar nicht zum Versicherungsrecht, aber zum Bauträgerrecht (§ 3 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 Makler- und Bauträgerverordnung [MaBV] – sog. Bezugsfertigkeitsrate): • wenn Bau so weit fortgeschritten, dass Bewohnern zumutbar, Gebäude oder Wohnung zu beziehen. Entscheidend ist die Verkehrsauffassung. Bezugsfertigkeit (+), wenn Bewohner ohne Gefahr für ihre Sicherheit und Gesundheit ihre normalen Wohnbedürfnisse (Wohnen, Essen, Schlafen) befriedigen können, weshalb wenigstens Türen, Fenster, Licht und Wasser, Beheizungs- und Kochmöglichkeiten und alle Sanitäreinrichtungen da sein müssen (OLG Düsseldorf 15.7.2011 - 23 U 87/09; Basty, Bauträgervertrag, 6. Aufl., Rn. 517). • Wenn Bewohnbarkeit die behördliche Genehmigung oder Erfüllung behördlicher Auflagen voraussetzt, dann ohne diese keine Bezugsfertigkeit (OLG München 3.4.1998 – 21 U 4350/97; Basty Rn. 517). • Baumängel hindern Bezugsfertigkeit grds. nicht, sofern sie nicht Sicherheit des Wohnens beeinträchtigen (Basty Rn. 518).

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Wann entsteht die werdende WEG? Eine WEG entsteht schon mit dem Stadium der sog. „werdenden WEG“. Diese ist gesetzlich nicht geregelt, aber vom Bundesgerichtshof (BGH) anerkannt. Der BGH verlangt für Entstehung der „werdenden WEG“ drei Voraussetzungen:

1.)

Abschluss eines wirksamen Erwerbsvertrages /Bauträgervertrages.

2.)

Eintragung einer Auflassungsvormerkung (nicht notwendigerweise bereits in den Wohnungsgrundbüchern; im Grundbuch des ungeteilten Grundstücks genügt).

3.)

Besitzübergabe an den Erwerber.

„Werdende WEG“ ist ab diesem Zeitpunkt rechtsfähig, kann also z.B. selbst Vertragspartnerin (z.B. VN) sein, haften, eigenes Verwaltungsvermögen haben, Eigentümerversammlungen abhalten, einen Verwalter bestellen. Wird später ein erster Erwerber als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch eingetragen, ist die WEG „rechtlich in Vollzug gesetzt“. Ein Rechtsträger- oder Rechtsformwechsel ist das aber nicht, d.h. „werdende WEG“ und „vollzogene WEG“ sind und bleiben dieselbe Rechtsperson.

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Beispiel: Feuer-Rohbau-/Gebäudeversicherung Seite 1 01.03.2013 Abschluss erster Erwerbsvertrag (E1) beim Notar

01.04.2013 Eintragung Auflassungsvormerkung E1 im Grundbuch (ungeteilt)

01.05.2013 Teilungserklärung beim Notar mit Erstverwalterbestellung

01.06.2013 Abschluss der Versicherungen durch den Bauträger

01.10.2013 Anlegung Wohnungsgrundbuchblätt er durch Grundbuchamt

01.12.2013 Objekt ist bezugsfertig

→ Folge:

→ Fragen: welche, in wessen Namen, auf wessen Rechnung?

Wohnungseigentum als Rechtsobjekt beginnt zu existieren und somit ein Sacherhaltungsinteresse. Rechtssubjekt (werdende) WEG existiert noch nicht.

und Bauleistungsversicherung endet, wenn nicht bereits Anschlussdeckung (Gebäudeversicherung) beantragt.

→ Folge: Feuer-Rohbau-

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Beispiel: Feuer-Rohbau-/Gebäudeversicherung Seite 2 15.12.2013 Besitzübergabe an E1 01.01.2014 Verwaltervollmacht → Folge: Entstehung (werdende) laut Verwaltervertrag WEG als Rechtssubjekt. Kann ab beginnt jetzt haften, Verträge schließen, genehmigen oder kündigen, z.B. also auch selbst VN sein.

→ Frage: Wird (werdende) WEG jetzt automatisch VN?

ab 01.03.2014 Eintragungen E2 – E19 im Wohnungsgrundbuch → Fragen: Jeweils gesetzlicher

Vertragsübergang nach § 95 VVG? Jeweils Sonderkündigungsrecht nach § 96 VVG?

15.01.2014 Eintragung E1 als Wohnungseigentümer im Wohnungsgrundbuch → Fragen: Gesetzlicher

Vertragsübergang nach § 95 VVG? Sonderkündigungsrecht nach § 96 VVG?

01.02.2015 Eintragung letzter Erwerber E20. Bauträger verschwindet aus Wohnungsgrundbuch. → Fragen: Gesetzlicher

Vertragsübergang nach § 95 VVG? Sonderkündigungsrecht nach § 96 VVG?

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Vorsicht bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts:

§ 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar. BGH, Urteil vom 20.02.2014, III ZR 443/13, ZMR 2014, 566

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Schadenabwicklungskonzepte Ansätze zur Problemlösung für WEG-Verwalter aus rechtlicher Sicht Bei Vertragsgestaltung: •

Im Erwerbsvertrag kann Erwerber verpflichtet werden, in der Eigentümerversammlung für die Genehmigung des vom Bauträger geschlossenen Versicherungsvertrages zu stimmen.



Die Vereinbarung eines Vertragseintritts – wie vor Entdeckung der Rechtsfähigkeit übliche Praxis – macht indessen keinen Sinn, da nicht der Erwerber in den Versicherungsvertrag eintreten soll, sondern der Verband Versicherungsnehmer wird.



In der Gemeinschaftsordnung kann der Verwalter zur Vertragsübernahme, Kündigung des Vertrages und zum Abschluss eines neuen Vertrages ermächtigt werden.

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Ansätze zur Problemlösung für WEG-Verwalter aus rechtlicher Sicht Schadenabwicklungskonzepte Bei Vertragsabschluss: •

Antrag auf Abschluss der Gebäudeversicherung im Namen der WEG?



Für den Fall, dass Voraussetzungen der Entstehung werdende WEG noch nicht vorliegen, sollte hierauf im Antrag ausdrücklich hingewiesen werden.



Bauträger/Verwalter entgeht so der Gefahr einer persönlichen Haftung, weil Versicherer dann den Mangel der Vertretungsmacht bzw. die fehlende Existenz des Rechtssubjekts (=VN) kannte oder kennen musste (§ 179 Abs. 3 Satz 1 BGB). Außerdem hat der Versicherer kein Widerrufsrecht aus § 178 BGB während der Schwebezeit bis zur rechtlichen Entstehung des Versicherungsnehmers und Genehmigung des Vertragsabschlusses durch die Wohnungseigentümer in der (ersten) Eigentümerversammlung.



Auch käme es in Betracht, den Versicherungsvertrag unter der aufschiebenden Bedingung des künftigen Entstehens des teilrechtsfähigen Verbandes (= VN) zu schließen.

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Ansätze zur Problemlösung für WEG-Verwalter aus rechtlicher Sicht •

Antrag auf Abschluss der Gebäudeversicherung im Namen des Bauträgers? Schließt der Bauträger die Gebäudeversicherung dagegen im eigenen Namen ab, d.h. nicht im Namen der (künftigen) WEG, wird er Versicherungsnehmer. -

Es entsteht kein Schwebezustand und folglich kein Risiko, dass die Eigentümerversammlung die Vertragsgenehmigung verweigern, den Versicherungsvertrag zu Fall, einen anderen Versicherer nehmen und den Bauträger letztlich in die Zahlungspflicht bzgl. der Feuer-Rohbauversicherung bringen könnte.

-

Allerdings ergeben sich hier andere Risiken, weil das Sonderkündigungsrecht nach den §§ 95, 96 VVG ins Spiel kommt, dessen Voraussetzungen, Zeitpunkt und Folgen umstritten und ungeklärt sind.

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Schadenabwicklungskonzepte Ansätze zur Problemlösung für WEG-Verwalter aus rechtlicher Sicht Nach Vertragsabschluss: •

Beschluss über Genehmigung des ohne Vertretungsmacht abgeschlossenen Vertrages (bei Abschluss namens der WEG).



Beschluss über Vertragsübernahme (bei Abschluss namens des Bauträgers).



Beschluss über Kündigung des bestehenden Vertrages und Abschluss eines neuen Vertrages (bei Abschluss namens des Bauträgers).

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Ansätze zur Problemlösung für WEG-Verwalter aus der Praxis Grundsätzlich: Die Versicherungsverträge frühzeitig vom Bauträger aushändigen lassen.

Spätestens mit der Bestellung als Verwalter – wenn rechtzeitig bekannt ab Bezugsfertigkeit - eine vorläufige Deckung bei Ihrem Versicherungsmakler für die Gebäude-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht- und ggf. GewässerschadenhaftpflichtVersicherung für die (künftige) WEG beantragen. Wichtig ist die Vereinbarung einer rückwirkenden prämienfreien Aufhebung der Deckung nach Klärung des Versicherungsschutzes der vom Bauträger abgeschlossenen Versicherungen. Anschließend kann Ihr Versicherungsmakler in Abstimmung mit Ihnen einen lückenlosen Versicherungsschutz sicherstellen.

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit