Das Berliner Modell - Ein Auslaufmodell?

Das Berliner Modell - Ein Auslaufmodell?

Das „Berliner Modell“ aus der Perspektive des Projektentwicklers Ein Auslaufmodell? Tagung Erfolgreiche Baugemeinschaften - Do 17.10.13 - Stuttgart...

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Das „Berliner Modell“

aus der Perspektive des Projektentwicklers

Ein Auslaufmodell?

Tagung Erfolgreiche Baugemeinschaften - Do 17.10.13 - Stuttgart

Überblick • Referent • Baugemeinschaften : zu klärende Fragen vor Grundstückskauf • Wie gelangen Baugemeinschaften an Immoblien? • Vergabeverfahren in Berlin 2009-heute • Kommunale Unterstützung • Ausblick

Winfried Härtel | Projektentwicklung Baugemeinschaften 2004-2013 ca. 258 Wohnungen/Einheiten - ca. 65 Mio Euro Projektvolumen

Winfried Härtel | Projektentwicklung • Gründung des Wohnportals in 2007 • Fusion 2009 mit dem zweiten Berliner Portal

www.wohnportal-berlin.de bietet einen Überblick über die Berliner Szene und gelungene Wohnprojekte und Baugemeinschaften

Winfried Härtel | Projektentwicklung Angebote für Wohnprojekte & Baugemeinschaften

Architekten

Bestehende Organisationen

Kommunen und Netzwerke

   

 Beratung  Gemeinsame Projektentwicklung

 Bedarfsklärung  Workshops zur Klärung Aufgabenstellung und Organisation

 Bedarfsklärung  Vernetzung  Seminare und Workshops

Seminare Gründungsberatung Projektentwicklung Projektsteuerung

Für eine Baugemeinschaft vor Grunderwerb zu klärende Fragen Grundstücks- und Planungsfragen

Soziale und Konzeptionsfragen

Abklärung der Finanzierung

Gründung /Beitritt von Mitgliedern

Grundstücks- und Planungsfragen • Abklärung Planungsrecht • ggf. Bauvoranfrage • Abklärung Nachbarschaftsbelange • Ggf. Vermessung • Baugrundgutachten/ Altlasten

• • • •

Gebäudekonzeption Baustandard Wohnungszuschnitte Wohnungsgrößen

Soziale und Konzeptionsfragen • • • • •

Wer sind die andern? Was wollen die andern? Soziales Konzept Gemeinschaftsräume Wie finanziell potent sind die andern? Wie unterschiedlich potent sind die Mitglieder?

• Wer macht mit und wie verändert dies die soziale Konzeption (z.B. 3 Parteien beanspruchen die DGSüdfront)?

Abklärung der Finanzierung • Kostenrahmen und Kostenzuweisung • Bankfinanzierung • Bonitätsprüfung der Mitglieder • Zwischenfinanzierung für Gründungsphase

• Wohnungsliste und Kostenmäßige Bewertung

Gründung und Beitritt von Mitgliedern • Ausarbeitung GbRVertrag mit Kosten und Planungszielen • Ausarbeitung und Verhandlung von Vorverträgen für Architektur, Projektsteuerung und Projektentwicklung

• Kontoeröffnung • Bonitätsprüfung der Mitglieder

Wie gelangen Baugemeinschaften an Immobilien/Grundstücke? • Reservieren/Optionieren Zeitlich befristetes Vorhalten des Verkäufers zur Abklärung von Planungsfragen und Sicherstellen der Finanzierung, ggf. gegen Zahlung einer Optionsgebühr/Zinsen

• Kaufen Mit entsprechendem Eigenkapitaleinsatz und zusätzlicher Bankfinanzierung

• Vergabeverfahren / spezielle Angebote in Entwicklungsgebieten Zusage eines vertrauenswürdigen Trägers im Rahmen eines Vergabeverfahrens

Aktuell: Baugemeinschaftsgründung in Berlin • Städtische Liegenschaften sollen durch städtische WBGs bebaut werden, Ende der Baugruppenverfahren • Rasant steigende Immobilienpreise • Verknappung des Angebots in der Innenstadt • Beschleunigung von Immobiliengeschäften

Reservierung

Sofort-Kaufen

Öffentliche Liegenschaften

SofortKaufen

Beispiel Heidenfeldstraße

• Wie weisen Sie für einen noch-nicht-existenten Käufer (=Baugemeinschaft) die Finanzierung von 2.500.000 EUR Grundstückskaufpreis in 4 Wochen SERIÖS nach?

13.09.13 Erstes Bekanntwerden des Grundstücks

Bewertung, Planung, Gründung der Baugemeinschaft Abklärung der Finanzierung

14.10.13 Seriöser Nachweis der Bonität des Käufers Baugruppe ggü. Verkäufer

28.10.13 Notartermin

Vergabeverfahren 2009-2013 mit Unterstützung des Senats von Berlin

Baugruppenverfahren des Berliner Senats

Netzwerkagentur Generationenwohnen (im Auftrag des Berliner Senats tätig)

2009

1

2009

1

4

2010

2

2

2013

2

3

Erfolgreich vergebene Immobilien im Verhältnis zu nicht vergebenen Immobilien

1

4

Baugruppenverfahren des Senats

1. Runde 2009 • 4 Ladenhüter und ein Grundstück mit ca. 30 Bewerbergruppen • immer wieder kritisiert der hohe formale Aufwand

Borsigstraße 16 Baugemeinschaft Wohnkreation

2

3

Baugruppenverfahren des Senats

2. Runde 2010 • Interessantere aber auch sehr schwierige Liegenschaften • Zu kurze Fristen • Ausschluss von Genossenschaften problematisch

Baugemeinschaft Ritterstraße 50

1 2

Vermittlung Netzwerkagentur

2009 Gesobau WBG Vermittlung von Grundstücken • Rechtlich zu unverbindlich • Erhebliche Verständigungsschwierigkeiten mit Verkäufer (romantische Vorstellungen von Baugemeinschaft)

Baugemeinschaft Sarkauer Allee 1

2

Vermittlung Netzwerkagentur 2013 Friedhofsverband Vermittlung aufzugebender Friedhofsflächen • noch im Vollzug • Aufwändig hinsichtlich Architektenplanung -> nur Profis • etwas fragwürdig vom Vorgehen Abschluss Verfahren steht noch aus

100%

Verbesserung Vergabeverfahren

Baugruppenverfahren Senat

Private Verfahren

• Genossenschaften ermöglichen (Vermietung erlauben, aber Spekulation ausschließen) • 1. Runde als Interessenbekundung einfacher gestalten • Verlängerung der Fristen • Perspektive über das Verfahren hinaus

• Klarere Vermittlung, was Baugemeinschaften können/nicht können • Klarer realistischer Zeitplan • Klare Ausarbeitung und Benennung von Anforderungen an Bewerbungen

Kommunale Unterstützung • • • •

Wohnprojektbörsen Beratungsangebote Wohnportal Netzwerktreffen / Einbindung der Profis vor Ort • Vermittlung ggü. Wohnungsbaugesellschaften

• Vergabeverfahren für städtische Liegenschaften • Unterstützung der Weiterbildung der Profis vor Ort: Notare, Rechtsanwälte, Architekten, Projektbetreuer

Ausblick für Berlin • Kooperation mit WBGs – Hausverein • Genossenschaften

• Warten auf bessere Zeiten?

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !

erstellt durch Dipl. Ing. Winfried Härtel VDI www.winfriedhaertel.de Winfried Härtel | Projektentwicklung Oranienplatz 5, 10999 Berlin 030 / 695 693 82