Der Senat von Berlin - Abgeordnetenhaus von Berlin

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Der Senat von Berlin -Stadt I B / I B 34Tel.: 9(0)25-1202/1249 An die Vorsitzende des Hauptausschusses über Den Präsidenten des Abgeordnetenhauses üb...

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Der Senat von Berlin -Stadt I B / I B 34Tel.: 9(0)25-1202/1249

An die Vorsitzende des Hauptausschusses über Den Präsidenten des Abgeordnetenhauses über Senatskanzlei – G Sen –

Berlin, den 20.01.2004

2172

Städtebaulicher Vertrag zum Bebauungsplan V-3 für das Gelände am Ostgüterbahnhof im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg

Vorg.: Senatsbeschluss Nr. 1671/04 vom 20.01.2004 1. Haushaltswirtschaftsrundschreiben (1. HWR 04) vom 19. Dezember 2003 (rote Nr. 2113)

Der Senat hat in seiner Sitzung am 20.01.2004 den von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Senatsvorlage Nr. 1671/04 vorgelegten Städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan V-3 für das Gelände am Ostgüterbahnhof im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sowie den Bericht darüber an den Hauptausschuss beschlossen.

Hierzu wird berichtet: Der Spreeraum Friedrichshain-Kreuzberg gehört zu den wichtigsten Entwicklungsräumen der Berliner Innenstadt. Durch zahlreiche private Investitionen sind in diesem Gebiet schon markante städtebauliche Zeichen gesetzt worden. Das derzeit stadtentwicklungspolitisch bedeutendste Gebiet ist das Gelände am ehemaligen Ostgüterbahnhof zwischen Warschauer Straße, Rummelsburger Platz und Mühlenstraße. Die amerikanische Anschutz Entertainment Group beabsichtigt, auf diesem Gelände eine multifunktionale Veranstaltungshalle mit ca. 16.000 Sitzplätzen zu errichten.

Die Realisierung dieses Projektes steht in untrennbarem Zusammenhang mit der weiteren Planung der Anschutz Entertainment Group und der Berliner Stadtreinigungsbetriebe (BSR). beide sind größten Teils Eigentümer der angesprochenen Flächen - zur Entwicklung mehrerer Quartiere mit insgesamt ca. 623.000 qm Bruttogeschossfläche und einer Nutzung für Gewerbe-, Büro-, Handels- und Wohnzwecke .

Im Rahmen eines diskursiven Verfahrens unter Beteiligung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg ist ein Rahmenplan zur Entwicklung des Gesamtareals am Ostgüterbahnhof erstellt worden. Das Ergebnis dieses Rahmenplans ist Grundlage für den vorhabensbezogenen Bebauungsplan 2-4 VE (Arena mit Erschließung) und den Bebauungsplan V-3 (angrenzende Quartiere). Der vorhabensbezogene Bebauungsplan 2-4 VE ist bereits festgesetzt. Die Festsetzung des Bebauungsplan V-3 ist für März 2004 geplant. Zur Umsetzung dieser Planung ist zwischen dem Land Berlin und der Anschutz Entertainment Group ein Vertrag über die Errichtung der Arena mit ca. 16.000 Sitzplätzen mit Erschließungsstraße und Fußgängerwegen sowie den Werbe- und Informationstafeln am Gebäude und in dessen Umgebung (auf dem Aufzug der geplanten Fußgängerbrücke und südlich der Mühlenstraße zwischen East Side Gallery und Spree) verhandelt worden, der am 11. August 2003 beurkundet und am 28. August 2003 durch den Bezirk und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung genehmigt wurde. Hierzu ist zur 49. Sitzung am 10.09.2003 (rote Nr. 1682) und in der 52. Sitzung am 22.10.2003 (rote Nr. 1682 A) dem Hauptausschuss berichtet worden. Der Bebauungsplan V-3 umfasst das angesprochene Gelände am Ostgüterbahnhof – das die geplante Arena umschließt – und soll es einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuführen. Der Bebauungsplan wurde am 13.01.2004 vom Bezirksamt beschlossen und soll am 28.01.2004 der Bezirksverordnetenversammlung vorgelegt werden. Zur Umsetzung des Bebauungsplanes wurde ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin, der Anschutz Entertainment Group und der BSR verhandelt. Der Vertrag ist am 9. Januar 2004 beurkundet worden. Die Unterzeichnung durch den vollmachtlosen Vertreter für den Senat und den Bezirk wurde durch den Bezirk am 14.01.2003 und mit Senatsbeschluss vom 20.01.2004 genehmigt.

Rechtsgrundlage: § 10 Nr. 8 GO Sen

§§ 11 und 135 a bis c BauGB

Gesetzliche Grundlagen für die Inhalte des städtebaulichen Vertrags zum Bebauungsplan V-3 (Arenaquartier am Ostgüterbahnhof) sind die §§ 11 und 135 a bis c des Baugesetzbuches (BauGB).

Nach § 11 BauGB können in städtebaulichen Verträgen bestimmte Regelungen zu Kosten-

übernahmen durch den Vorhabensträger (Investor) vereinbart werden. Die vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein.

Im städtebaulichen Vertrag können auch Regelungen zum naturschutzrechtlichen Ausgleich im Sinne § 1a (3) BauGB vereinbart werden. Damit treten die Vorschriften der §§ 135 a bis c BauGB in den Hintergrund, die von einer Festsetzung der Ausgleichsmaßnahmen und deren Zuordnung zu den Baugrundstücken im Bebauungsplan ausgeht. Beides erfolgt hier nicht.

Damit unterliegen städtebauliche Verträge folgenden Grundsätzen: - Die Vereinbarungen sind freiwillige Regelungen, die in einem Prozess ausgehandelt werden. - Die Leistungen des Investors müssen insgesamt angemessen sein. - Es besteht keine Verpflichtung für den Investor über die gesetzlich zwingend vorgeschriebenen Kostenübernahmen hinaus, weitere Kosten zu akzeptieren.

Durch den vorhabensbezogenen Bebauungsplan 2-4 VE und den Bebauungsplan V-3 werden private Investitionen von ca. 1,5 Mrd. € planungsrechtlich abgesichert. Die Vorleistungen zur Realisierung der in den Bauleitplänen enthaltenen Baurechte (Planung und Erschließung) betragen ca. 64,47 Mio. €, von denen 60,90 Mio. € durch die Grundstückseigentümer getragen werden.

Der Gesamtbetrag der GA-Förderung beträgt 12,352 Mio. €. Hiermit wird in Höhe von 0,732 Mio. € die Fußgängerbrücke gefördert und mit 11,620 Mio. € die vom Investor zu errichtende Infrastruktur (Straßen, Plätze). Die erforderlichen Komplementärmittel von 20% werden vom Investor alleine getragen.

Kostenauswirkung auf Privathaushalte und / oder Wirtschaftsunternehmen: Der Durchführungsvertrag zum vorhabensbezogenen Bebauungsplan 2-4 VE und der städtebauliche Vertrag zum Bebauungsplan V-3 sehen umfangreiche Leistungen der Grundstückseigentümer Anschutz Entertainment Group und BSR vor:

a)

Städtebauliche Planung, Untersuchungen und Gutachten Die Anschutz Entertainment Group und die BSR tragen bereits von der Anschutz Entertainment Group beauftragte Planungskosten in Höhe von ca. 1,05 Mio. € sowie die für die Projektentwicklung und Rechtsberatung anfallenden Kosten in Höhe von ca. 5 Mio. €.

b)

Straßenseitige Erschließung des Quartiers am Ostgüterbahnhof sowie der Arena Die Anschutz Entertainment Group und die BSR tragen die Kosten für die öffentliche Erschließung des Quartiers am Ostgüterbahnhofs und der Arena einschließlich aller Planungs- und Vorbereitungskosten sowie des Grunderwerbs. Die Verteilung der Kosten untereinander regelt ein zwischen der Anschutz Entertainment Group und der BSR geschlossener Vertrag. Diese Kosten betragen insgesamt ca. 38,07 Mio. €. Darin enthalten sind auch nicht GAförderfähige Kosten.

Die Anschutz Entertainment Group trägt die Kosten für die private Erschließung des Quartiers am Ostgüterbahnhofs und der Arena einschließlich aller Planungs- und Vorbereitungskosten sowie des Grunderwerbs. Diese Kosten betragen insgesamt ca. 8,37 Mio. €. Diese Kosten sind nicht GAförderfähig.

c)

Umbaumaßnahmen an bestehenden Straßen (Rummelsburger Platz, Mühlenstraße) Die Anschutz Entertainment Group und BSR tragen sämtliche Kosten, die durch Anpassungsmaßnahmen an der Mühlenstraße und am Rummelsburger Platz z.B. für die Anlage neuer Kreuzungen und Lichtsignalanlagen, entstehen. Diese Kosten betragen ca. 3,1 Mio. €.

d)

Herstellung der technischen Infrastruktur (Ver- und Entsorgungsleitungen) Die Anschutz Entertainment Group und die BSR schließen Vereinbarungen mit den Versorgungsträgern über die Errichtung der leitungsgebundenen Ver- und Entsorgung des Gebietes ab. Soweit Kosten entstehen, die nicht durch die Versorgungsträger übernommen werden, werden diese durch Anschutz Entertainment Group, die BSR oder die späteren Grundstückseigentümer getragen.

Diese Kosten betragen ca. 2,8 Mio. €.

e)

Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans V-3 Die Anschutz Entertainment Group und BSR stellen für die Anlage einer Freifläche am Spreeufer einen Betrag von 2,5 Mio. € zur Verfügung und übernehmen außerdem die Risikoabschirmung bei dem noch zu tätigenden Grunderwerb in Höhe von 540.000 €.

Dadurch werden von der Anschutz Entertainment Group und der BSR insgesamt Kosten von ca. 60,89 Mio. € übernommen, denen reine Leistungen aus Landesmitteln des Landes Berlin von ca. 3,58 Mio. € (2,88 Mio. € aus dem Haushalt der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und 0,7 Mio. € aus dem Haushalt des Bezirks) gegenüber stehen. Ferner werden GA-Mittel in Höhe von 12,352 Mio. € in Anspruch genommen, die zu je 50% von Berlin und dem Bund finanziert werden.

Darüber hinaus verpflichtet sich die Anschutz Entertainment Group für den Fall, dass die Arena wider Erwarten nicht gebaut werden sollte zur unentgeltlichen und kostenfreien Übertragung des Grundstücks, auf dem die Arena errichtet werden soll, an Berlin sowie zur Erstattung der Kosten für Planung und Errichtung der Fußgängerbrücke.

Auswirkungen auf die Zusammenarbeit mit dem Land Brandenburg: Keine

Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung: 1.) Auswirkungen des städtebaulichen Vertrages a)

Städtebauliche Planung, Untersuchungen und Gutachten Die Anschutz Entertainment Group hat für Berlin bereits für die städtebauliche Planung und Entwicklung des Vertragsgebietes Planungs- und Beratungsleistungen sowie Gutachteraufträge im Umfang von ca. 2,1 Mio. € vergeben und insoweit Vorleistungen für Berlin erbracht, die nach der Rechtslage von Berlin zu finanzieren gewesen wären. Im Entwurf des städtebaulichen Vertrags verpflichtet sich das Land Berlin, der Anschutz Entertainment Group lediglich einen Teil der Planungsleistungen in Höhe von insgesamt 1,05 Mio. € zu erstatten. Die Ausgaben sind im Entwurf des Doppelhaushaltsplans 2004/ 2005 und in der Finanzplanung 2003 bis 2007 bei Kapitel 12 10, Titel 671 01 berücksichtigt (1.Rate in Höhe von 0,5 Mio. € fällig drei Monate nach Beginn der Bauarbeiten für die Arena, jedoch nicht vor dem 30.06.2005, Restrate in Höhe von 0,55 Mio. € fällig drei Monate nach Beginn der Bauarbeiten zur Herstellung des ersten Abschnitts der

im Bebauungsplan V-3 vorgesehenen öffentlichen Erschließungsanlagen, jedoch nicht vor dem 30.06.2007). b)

Fußgängerbrücke Warschauer Straße

Die Maßnahme ist im Entwurf des Doppelhaushaltsplans 2004/05 mit Gesamtkosten von 1.830.000 €. abgesichert.

Wie bereits in unserer Vorlage (rote Nr. 1862 A) dargestellt, wird die Fußgängerbrücke mit 80 v.H. mit GA-Mitteln finanziert. Die hierfür erforderlichen Verpflichtungsermächtigungen und Ausgaben sind bei Kapitel 13 30, Titel 883 01 abgesichert. Danach ist nur noch der Eigenanteil von 20 v.H. (366.000 €) weiterhin bei Kapitel 12 55, Titel 722 03, wie folgt nachzuweisen: 2004: 120.000 € 2005: 246.000 €.

c)

Straßenseitige Erschließung des Quartiers am Ostgüterbahnhof sowie der Arena

Wie bereits in unserer Vorlage (rote Nr. 1682 A) dargestellt, werden GA-Mittel in Höhe von 11,620 Mio. € für den o.g. Zweck eingesetzt.

Hierzu haben der Bezirk und die Anschutz Entertainment Group am 11.12.2003 einen Fördermittelvertrag geschlossen, dem die Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen am 07.01.2004 zugestimmt hat.

Die Bereitstellung der GA-Fördermittel ist Grundlage des städtebaulichen Vertrages. d)

Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Zum naturschutzrechtlichen Ausgleich ist aus Sicht des Bezirkes die Anlage einer Freifläche am Spreeufer erforderlich. Auf dem ca. 1 ha großen Uferstreifen zwischen East-SideGallery und Spreeufer soll eine öffentliche Grünanlage erstellt werden, in die eine auf einem Grundstück der Anschutz Entertainment Group geplante Anlegestelle der Spreeschifffahrt integriert werden soll. Die Kosten für Grunderwerb und Herrichtung der Fläche betragen ca. 2,7 Mio. €. Die Anschutz Entertainment Group und die BSR stellen für diese Maßnahme 2,5 Mio. € zur Verfügung und decken noch bestehende Risiken im Grunderwerb bis zu einer Höhe von 0,54

Mio. € ab. Der Restbetrag von ca. 0,2 Mio. € wird aus Mitteln des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg getragen.

2.) Auswirkungen des Durchführungsvertrages Der vorhabensbezogene Bebauungsplan 2-4 VE sieht für verschiedene Fälle die Sondernutzung von zukünftigen öffentlichen Verkehrsflächen durch die Anschutz Entertainment Group vor (Werbeanlagen, Unter – und Überbauungen). Da die Errichtung der geplanten öffentlichen Verkehrsflächen sowie Umbaumaßnahmen an bestehenden Verkehrsflächen wesentlich durch die Anschutz Entertainment Group finanziert und diese Flächen nach Fertigstellung Berlin unentgeltlich und kostenfrei übertragen werden, wäre es unbillig, für die Sondernutzung dieser Flächen Gebühren von dem Investor zu erheben.

Für den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg ergeben sich hierdurch Mindereinnahmen von einmalig ca. 0,5 Mio. € (Verwaltungsgebühr) sowie von ca. 13 000 € / Jahr (Sondernutzungsentgelt).

Es wird gebeten, von vorstehendem Bericht zustimmend Kenntnis zu nehmen.

Wowereit ...................................... Regierender Bürgermeister

Strieder ............................................... Senator für

Stadtentwicklung