Mannheim - Bauen in Gemeinschaft

Mannheim - Bauen in Gemeinschaft

'rivate Baugemeinschaften n Mannheim 2007 400 Jahre bewegen - = Viele Menschen wollen i n den eigenen vier Wänden wohnen. Die meisten wollen die...

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'rivate Baugemeinschaften n Mannheim

2007

400 Jahre bewegen

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=

Viele Menschen wollen i n den eigenen vier Wänden wohnen. Die meisten wollen dies nicht mehr in gleichförmigen Bauten weitab vor den Toren der Stadt Für diese Zielgruppe will die Stadt Mannheim mit der Wohnform der BauI gemeinschaften ein An-

gebot schaffen. Bei Baugemeinschaften finden sich Menschen zusammen, die gemeinsam als Bauherr auftreten. Dies ermöglicht ein individuelles und kostengünstiges Bauen, das für Wohngemeinschaften von Singles, Alleinerziehenden, Senioren und jungen Familien gleichermaßen interessant i s t Die Stadt Mannheim bietet hierzu Grundstücke an und berät bei der Bildung von Baugemeinschaften.

Mit dieser Broschüre soll für diese neue Form urbanen Wohnens geworben werden und den Interessierten erste Ratschläge an die Hand gegeben werden. Weitere Begleitveranstaltungensind geplant

Ihr

Das Stadtjubiläum Mannheim 2007 wird seit längerem schon als Chance und Anlass gesehen, über die Entwicklung der Stadt und insbesondere über die lnnenstadt Mannheims erneut nachzudenken. Neben der gestalterischen Aufwertung der öffentlichen Räume sind aber weitere Anreize für private Investitionen vonnöten. Das Wohnen in der Stadt wird als wichtiges Thema gesehen, dem in jüngster Zeit neue Aufmerksamkeit und Bedeutung zukommt. Private Baugemeinschaften können in diesem Zusammenhang ein geeignetes Mittel sein, um das Wohnen, insbesondere in der Innenstadt, neu zu beleben. Auf längere Sicht erscheint aber eine stadtweite Auseinandersetzung mit der lnnenstadt mit dem Ziel einer gemeinsam entwickelten konzeptionellen Entwicklungsperspektive erforderlich. Im Frühjahr 2006 hat der Gemeinderat daher die Erarbeitung eines Entwicklungskonzeptes lnnenstadt im Sinne eines strategischen Leitbilds beschlossen. Ein umfassender Prozess zur lnnenstadtentwicklung unter Beteiligung aller relevanten Akteure der lnnenstadt wird derzeit vorbereitet und soll in den kommenden Monaten bis Ende 2007 umgesetzt werden.

Christian Specht Bürgermeister Ihr

Lothar Quast Bürgermeister

Die freie Baugemeinschaft

Die betreute Baugemeinschaft

Sie entsteht meist durch den Zusammenschluss einzelner Bauwilliger, deren Ziel die Planung und Erstellungeines Gebäudes ist In loser Form erarbeiten die Mitglieder ein Grundkonzept zu baulichen und abwicklungstechnischen Fragen. Von der Grundstückssuche bis zur Bauabnahme t r i t t die Baugemeinschaft selbst als Bauherr auf, ohne ZwischenSchaltung von Bauträgern oder Maklern. Hierdurch fallen neben den reinen Baukosten sowie Nebenkosten für Grunderwerb, Grunderwerbssteuer, Aufteilung und Planungshonorare keine weiteren Kosten an. Die Baugemeinschaft klärt die Finanzierung, beauftragt den Architekten und die Bauleistungen als Einzelposten oder Gesamtpaket Die Organisation des Vorhabens, einschließlich der internen Meinungsbildung innerhalb der Gruppe, wird durch einzelne Mitglieder übernommen.

Der Baubetreuer (2.B. ein Wohnungsunternehmen, Architekt etc.) bereitet im Namen und auf Rechnung der Baugemeinschaft das Projekt vor und betreut die Baugemeinschaft, die das Grundstück nicht vom Baubetreuer, sondern direkt vom Eigentümer erwirbt Initiierung, Organisation und Steuerung der Baugemeinschaft erfolgen somit als eine externe Dienstleistungdurch den Baubetreuer. Im Gegensatz zu einem Bauträger schließt der Baubetreuer mit der Baugemeinschaft lediglich einen Geschäftsbesorgungsvertrag und tritt nicht selbst mit eigenen Finanzmitteln bei der Realisierungdes Vorhabens in Vorleistung.

Wie funktionieren Baugemeinschaften? Die praktische Umsetzung eines Wohnbauprojekts durch Baugemeinschaften erfolgt in mehreren organisatorischen Stufen, die eine bestimmte Planungs- bzw. Realisierungsphase betreffen:

machung des Grundstücks, die Erstellung der Bauplanung sowie die Kosten- und Finanzierungsplanung. Für diese Aufgabe sind in aller Regel Fachleute erforderlich, die von der Baugruppe beauftragt und bezahlt werden.

Die Interessengemeinschaft In der ersten Phase eines Projektes finden sich die lnteressenten für ein bestimmtes Projekt in einer Gruppe zusammen, um zunächst unverbindlich die jeweils eigenen Vorstellungen des Bauens und Wohnens mit den anderen lnteressenten abzustimmen.

Die Baugemeinschaft Erst mit Bildung der eigentlichen Baugemeinschaft, ebenfalls eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, ist für alle Teilnehmer ein Nachweis der eigenen finanziellen Solidität notwendig. Die Mitgliedschaft ist hier bindend, da in dieser Phase das Gebäude erstellt wird und ein Austritt einzelner Mitglieder das gesamte Vorhaben gefährden würde. Die Planungsgemeinschaft Nach Festlegung ihrer Ziele und Abstimmung ihres Konzeptes für ein Wohnbauprojekt bildet die Gruppe eine rechtlich verbindliche Planungsgemeinschaft Die Planungsgemeinschaft wird oft als Gesellschaft des bürgerlichen Rechts gegründet, um die Rechtssicherheit für alle Mitglieder der Baugruppe zu erhöhen. Hier entstehen für die Teilnehmer erste Kosten für die Finanzierungder Planung, jedoch ist ein Ausstieg aus dem Projekt noch problemlos möglich, wobei die jeweils aufgewendeten Planungskosten nicht erstattet werden. Ziele sind die Baureif-

Die Eigentümergemeinschaft Nach Abschluss der Bauarbeiten wird die Baugemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz umgewandelt - aus einer Baugemeinschaft werden wieder einzelne Bauherren bzw. Teil-Eigentümer. Nach Fertigstellung des Gebäudes sind alle Mitglieder der WohnungseigentümergemeinschafiEigentümer einer Wohnung, die frei und uneingeschränkt veräußert werden kann. Daneben ist auch die Organisation der Baugemeinschaft in genossenschaftlichem Eigentum denkbar. Das Gebäude und das Grundstück gehören hier auf Dauer der Genossenschaft Alle Nutzer sind Anteilseigner der Genossenschaft und haben einen Dauernutzungsvertrag. Die Mitglieder haften mit ihren Genossenschaftsanteilen.

Interessengemeinschaft (keine Rechtsbindung) W W W W W

Zusammenfindung der ersten Bauwilligen Klärung verschiedener Vorstellungen erstes Abklären von Möglichkeiten Bewerbung um ein Baugrundstück Werbung weiterer Interessenten

Planungsgemeinschaft (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, §§ 705 ff BGB) W

W

W

W

Beauftragung von Architekten und Fachplanern vollständige Gebäudeplanung, Baubeschreibung und Kostenplanung Einteilung und Zuteilung der einzelnen Einheiten Individuelle Finanzierungsplanungder Mitglieder und Finanzierung gegenüber der Gemeinschaft

Baugemeinschaft (Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, §§ 705 ff BGB) W W

W W

Kauf des Baugrundstücks durch die Bauherren Teilungsvertragzur Begründungvon Wohnungund Teileigentum (Grundlage zur Eintragung der Finanzierungsgrundpfandrechteins Grundbuch) Errichtung des Gebäudes ständig Kostenkontrolle

Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz W

Sondereigenturn an den einzelnen Wohnungei~ bzw. Gewerbeeinheiten

4 GUTE GRÜNDE FÜR BAUGEMEINSCHAFTEN

6

I. Kosten

2.

W

Niedrigere Grunderwerbssteuer und Notarkosten, die sich lediglich auf der Basis des Grundstückspreises, nicht zusätzlich aus den Baukosten berechnen wie es bei Erwerb von Bauträgern üblich i s t

W

Beim Wohnungskauf von einem Bauträger ist der Umfang, auf Art und Ausführung Einfluss zu nehmen gering, dagegen ist bei dem Modell der Baugemeinschaftenz.B. eine Mitgestaltung über Ausstattung und Materialien der eigenen vier Wände möglich.

W

Die Einschaltungeines Maklers entfällt und somit auch die Maklergebühren.

W

Der breite Gestaltungsspielraum lässt es zu, dass sich Interessenten für neue Wohnformen zusammenfinden. Hierbei ist eine Vielzahl von Möglichkeiten denkbar:

W

Ein gemeinsamer Architekt plant das Vorhaben.

W

Das größere Auftragsvolumen für Baustoffe spart erheblich Geld, da Rabatte eingeräumt werden können und die Kosten für die Anfahrt nicht mehrfach anfallen.

W

Nicht nur die durch jedes Mitglied eingebrachten Eigenleistungen für die jeweilige Wohnung führt zur Kostenreduzierung, sondern auch die in der Gemeinschaft durchgeführten Arbeiten.

Planung

Generationen-Wohnen Wohnen mit Kindern Wohnen im „dritten Alter" Behindertengerechtes Wohnen Ökologisches Bauen

4

GUTE GRÜNDEFÜRBAUGEMEINSCHAFTEN

3. ldentifikation UMFRAGEN: Durch das persönliche Engagement für das Wohnbauprojekt und die gemeinschaftlich orientierten Ziele in der Baugemeinschaft entwickeln die zukünftigen Bewohner eine größerer ldentifikation mit ihrem späteren Quartier.

In Freiburg empfanden Mitglieder von Baugemeinschaften den Verlauf sehr harmonisch (18 %) überwiegend harmonisch mit wenigen Unstimmigkeiten (73olo) überwiegend schwierig mit vielen Unstimmigkeiten (g vo)

4. Nachbarschaft Freie Entscheidung darüber, mit wem man eine Baugemeinschaft eingeht Das frühzeitige kennen lernen der künftigen Nachbarn f ü h r t i n aller Regel zu stabilen Hausgemeinschaften und schafft gute Voraussetzungen für ein nachbarschaftliches Miteinander. Gute Nachbarschaft optimiert privaten Nutzen. Ob Sauna oder Partykeller, Kinderbetreuung oder Wäschetrockner, die Gemeinschaft macht viele Dinge des Lebens möglich.

Insbesondere in Mehrfamilienhäusern ist bei Baugemeinschaften das spätere Zusammenleben in der Hausgemeinschaft in der Regel homogener als in Bauträgerobjekten oder reinen Mietshäusern. Die Eigentümer1 Bewohner kennen sich bereits vor Bezug der Wohnung geraume Zeit und haben gelernt, miteinander umzugehen. Auftretende Probleme werden angesprochen und die Bereitschaft, Konsens zu erzielen, wirkt meisl f o r t Die ldentifikation mit dem Gebäude selbsl und das Streben nach einer funktionierenden Hausgemeinschaftsind im eigenen Interesse stark ausne~räat

Loretto-Areal Die Gruppe aus elf Parteien setzt sich in erster Linie aus jungen Familien zusammen, daneben finden sich aber auch kinderlose Paare, Singles und Alleinerziehende. Die Wohnungen sind entsprechend überwiegend Familienwohnungen mit 4 - 5 Zimmern (ca. 95 - 110m2). M i t 150 m2 sind die beiden Maisonettewohnungen die größten Einheiten innerhalb des Gebäudes. Die gesamte Planung wurde den speziellen Bedürfnissen der Bewohner angepasst, identische Grundrisse gibt es nicht. Als gemeinschaftliche Fläche einigte sich die Baugemeinschaft auf eine Dachterrasse und einen Partyraum im Erdgeschoss. Neben dem Gemeinschaftsraum befinden

sich im Erdgeschoss noch vier Gewerbeflächen, die von einem Architekturbüro, einer Versicherungsagentur, einem Sicherheitsdienst und einer Weinhandlung genutzt werden. Die Baugruppe schätzt, dass durch das selbst bestimmte Bauen im Vergleich zur Erstellung durch einen Bauträger Ca. 35 - 40 % Kostenersparnis erzielt wurden. Nur das Architekturbüro i s t Besitzer der Gewerbefläche; die anderen drei Flächen wurden von Bauherren aus der Baugruppe finanziert und weitervermietet Die gesamte Bauabwicklung wurde aus der Gruppe heraus gemanagt, zwei Gruppenmitglieder kümmerten sich auf Stundenlohnbasis um die Geschäftsführung. Die Architekten und weitere externe Fachleute, z.B. ein Rechtsanwalt, brachten das notwendige Know-how ein. Bauliche Eigenleistungen waren nur in den Bereichen Fliesen, Malerarbeiten und Bodenbeläge möglich.

Baugruppe Weststadt Bei der Baugruppe ,,WeststadtU handelt es sich um eine betreute Baugemeinschaft. M i t der Gruppe wurde ein kostenfreier Optionsvertrag geschlossen, der die Mitglieder verpflichtete, ihr Innenverhältnis durch einen GbR-Vertrag innerhalb von vier Monaten rechtlich zu fixieren. Es entstanden 16 Wohnungen, davon 10 Maisonette-Wohnungen mit 110- 130 m2 Wohnfläche und 6 Etagenwohnungen mit 60 - 145m2 Wohnfläche. Ebenso entstand eine Tiefgarage.

(ev. Kirche) sowie über Eck ein Hotel und privater Wohnungsbau. Südöstlich liegen zwei Wohngebäude. Die östliche Blockkante wird von Bürogebäuden gebildet Im näheren Umfeld liegen Staatliches Hafenamt, ReissEngelhorn-Museen, Schulen und Einrichtungen der Universität In C 7 besteht die Möglichkeit des typisch urbanen Wohnens. Eine Vernetzung mit den ,,Grünen und Blauen Tangenten" Rhein und Neckar kann mittelfristig über die „Hafenpromenade" und einen erweiterten UNI-Campus längs des Verbindungskanals erfolgen. Die unbebauten Flächen im Block, die für das Konzept zusammengefasst werden, eignen sich auf Grund ihrer Größe und Lage insbesondere für eine Parzellenbildungfür mehrere private Baugruppen. Die Grundstücke C 7, 6 (Nordseite) und C 7,17-19 (Südseite) liegen mittig im rechteckigen Quadrat C 7 im südwestlichen Quadranten der Innenstadt Sie grenzen im Blockinneren aneinander und beide Parzellen sind in Folge von Zerstörungen im 2. Weltkrieg nicht bebaut Die Grenzverläufe im Blockinneren sind teilweise durch hohe Brandmauern geprägt. Westlich im Block folgen eine Alteneinrichtung

Das derzeit noch von der Mannheimer Abendakademie genutzte Gebäude im Quadrat R 3 befindet sich in der östlichen Unterstadt. Nach Auszug der Mannheimer Abendakademie könnte das Gebäude zu Wohnzwecken umgebaut werden.

mehr braucht es auch, um zu einem der zahlreichen Naherholungsgebietezu gelangen. Der Herzogenriedpark oder das Herzogenriedfreibad sind zum Beispiel problemlos zu Fuß zu erreichen. Genau wie viele Einkaufsmöglichkeiten, die sich in unmittelbarer Nachbarschaft befinden. Für Familien mit Kindern ist besonders die geringe Entfernung zum nächsten Kindergarten, zur Integrierten Gesamtschule Herzogenried und zum Ludwig-Frank-Gymnasiumerwähnenswert

centro verde Ludwig Frank Wohnen am Park

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In Mannheim im Ortsteil Neckarstadt-Ost entsteht auf dem ehemaligen Kasernengelände ,,Ludwig-Frank" ein neues Wohngebiet Den Anforderungen eines modernen Lebens angepasst und genau das Richtige für Menschen, die gerne am Puls der Stadt wohnen und trotzdem die Nähe zur Natur suchen. M i t dem Bus ist man in ein paar Minuten mitten in der Fußgängerzoneder Mannheimer Innenstadt Nicht

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Weitere mögliche Standorte für die Ansiedlung von Baugemeinschaften Die folgenden Grundstücke können von der Evangelischen Kirche erworben werden:

Traitteurstraße 48

In zentrumsnaher Lage im Stadtteil Schwetzingerstadt befindet sich auf einem 469 m2großen Grundstück ein leer stehendes Pfarrhaus. Durch Umbau könnten drei Wohneinheiten entstehen.

Steubenstraße 5

Es handelt sich um ein 869 m2 großes, unbebautes und erschlossenes Grundstück im Stadtteil Almenhof. Eine Bauvoranfrage für ein Mehrfamilienhauswurde gestellt und positiv entschieden.

Im Morchhof 8-10

Spargelweg 22

Im Stadtteil Mallau besteht die Möglichkeit auf einem 2.792 m2 großen Grundstück acht Doppelhäuser zu erstellen. Die derzeitige Nutzung des noch bestehenden Flachbaus wird ab August 2008 aufgegeben.

Derzeit befindet sich auf dem Grundstück ein Gemeindehaus der Evangelischen Kirche das leer steht und abgebrochen werden kann. Das im Stadtteil Suebenheim befindliche Areal umfasst eine Größe von 2.583 m2. Die Bauvoranfrage ergab eine Genehmigung für 4 Doppelhäuser.

Auf dem direkt in der Mannheimer Innenstadt gelegenen Grundstück besteht, nach Aufgabe der Büronutzung 2008, die Möglichkeit des Umbaus zu Wohnzwecken. Der gesamte Komplex, der aus einem Haupt- und einem Nebengebäude besteht, umfasst etwa 2.000 m2 Nutzfläche.

Belastung Belastung sind alle finanziellen Verpflichtungen aus der Finanzierung des Bauvorhabens (z.B. Zinsen, Tilgung, laufende Verwaltungskosten), die Unterhaltskosten für das zu finanzierende Vorhaben und sonstige finanzielle Verpflichtungen.

Eigenleistung

Annuitätendarlehen Das Darlehen wird in gleichen Monats- oder Vierteljahresraten bis zur vollständigen Tilgung zurückgezahlt Bei einer anfänglichen Tilgung von I./o kann es bis zu 35 Jahren dauern. Annuität = Summe aus Zins und Tilgung. Mit den Jahren nimmt der Anteil der Zinsen ab und die Tilgung steigt

Die Eigenleistungwird vom Bauherren und mithelfenden Familienangehörigen erbracht Dabei wird der Preis gutgeschrieben, den die gleiche Leistung bei einem Handwerksunternehmen gekostet hätte.

Effektivzins Nach 5 6 Abs. 1 der Preisangabeverordnung (PangV) muss bei Krediten als Preis die Gesamtbelastung pro Jahr in Prozent angegeben werden.

Bauzeitzinsen Für die ausgezahlten Darlehen fallen schon während der Bauphase Zinsen an. Um eine Doppelbelastung durch die alte Miete zu vermeiden, können diese Bauzeitzinsen mit finanziert werden (erhöhen die Gesamtkosten und damit die Darlehenssumme).

Zinsfestschreibung Zinsfestschreibung bedeutet die Vereinbarung eines oder mehrerer fester Darlehenszinssätze für eine bestimmte Zeit

Impressum

Herausgeber: Stadt Mannheim, Dezernat II und Fachbereich Wohnen und Stadterneuerung

Konzeption: lnge Schürmeier Fachbereich Wohnen und Stadterneuerung Gestaltung und Druck: SPECTRUM. Grafik, Satz + Druck GmbH, Mannheim Auflage:

1.000

April 2006

Bildnachweis Alle Fotos und Abbildungen mit freundlicher Genehmigung Bilder Titelseite mitte rechts und links unten, Seite 5 und 8, Rückseite Quelle: Stadtentwicklung Tübingen Bild Seite g Quelle: Humpert & Kösel-Humpert, Freie Architekten und Stadtplaner, Karlsruhe Bild Seite 10 links Landschaftsarchitekt Glöckner, Mannheim Bilder Seite 11 Quelle: GBG - Mannheimer Wohnungsbaugesellschaft mbH, Mannheim Bilder Titelseite oben und mitte links, Seite 3,4,6 und 7 Quelle: Stadt Mannheim - Fachbereich Städtebau Bilder Seite 10 rechts, Seite 12 und 13 Quelle: Stadt Mannheim - Fachbereich Wohnen und Stadterneuerung