OGH-Urteil: Was bei Mietzins und Betriebskosten zu beachten ist

OGH-Urteil: Was bei Mietzins und Betriebskosten zu beachten ist

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U N DB E T R I E B S K O S T E N MIETZINS

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und WasbeiMietzins OcH-Urteile:

ist ru beachten Betriebskosten

haben 0GH-Urteile Diejüngsten offen vieleFragen fürVermieter

gelassen. Kothbaue6 Christoph beideronlineleitender Jurist gab inWien, Hausverwaltung Antworten aufdiebrennendsten Fragen. Nach der aktuellen OGH-Rechtsprechung müssen Vermieter noch vorsichtiger sein: "Das, wovon Vermieter ichten j ahrhinsichtlichder Erhaltungspfl sind,ist so nicht zehntelangausgegangen mehr haltbar",sagtKothbauer.Das Kons u m e n r e n s c h u t z g e sber ilnz g eg a n zn e u e Aspekte in Miet-angelegenheitenmit sich. So gebees immer mehr Grauzonen und die Materie werdekomplizierter. Darf der Vermieter jetzt Betriebskostenauf den Mieter überwälzen oder nicht? "lm Vollanwendungsbereich des MRG bestehtein taxativer Betriebskostenkatalog,wo die Möglichkeitender Überwälzung von Betriebskostenund Kosten für Gemeinschaftsanlagenauf den Mieter genau gerege\tsinü." Abveichende vertraglicheVereinbarungenzulasten des Mieters seien unzulässigund deshalbverzichtbar,so Kothbauer. Bei den Voll- und tilausnahmen vom MRG bestehe mangels ausreichender gesetzlicher Grundlagen

ein Vereinbarungserfordernisftir die Das Konsumentenschutzgesetz verlangt Betriebskostensowie ftir Kosten der Transparenzund sprachliche Klarheit. Gemeinschaftsan\agenund deren Ver, Der Mierer musswissen,we\cheKostenteilung.Wichtig sei es, die Kosten exakt belastungtatsächlichauf ihn zukommt. zu bestimmen."SchreibenSie alsonicht: Kothbauerrät den Vermietern, ,.,alle mit dem Betrieb verbundenen sich auf kein Geplänkel einzulassen. Kosten." Sonst riskiert man vor allem Denn auchwenn die aktuelleRechtspreim Unternehmer-Verbrauchergeschäftchung zweifelhaftsei, so sei sie dennoch die Unwirksamkeit der Vereinbarung. g ü l t i g .D a s h e J e u t e t :D i e Ü b e r w ä l z u n g d e r V e r p f l i c h r u n gz u r E r h a l t u n g d e s Kaution auf den Mieter ist unMietgegenstandes Die Vereinbarungeiner Kaution ist jedenfallszulässig.Im Vollanwendungsbereich zulässig, Das gilt nach Ansicht desRefedesMRG erachtetder OGH eine Kaution von bis zu sechsBruttomonatsmieten renten auch ftir Verträge zwischen zwei fur unbedenklich. Bei besonderemSicherungsbedrirfnisdesVermieterswie etwa Unternehmern oder zwei Verbrauchern. teurem Mobihar ist auch eine höhereKaution denkbar.Im Vollanwendungsbe"Hinsichtiich der neu zubewertendenSireich ist aufeine verzinsteRückgabeder Kaution zu achten' es sei denn, die soilteder tuation der Erhaltungspflichten Zinsenwerdenexplizitauf den Mietzinsangerechnet.Der Vermietersolltedarauf entsprechendangepasst Mietzins einfach achten,dasser im Bedarfsfallauch wirklich auf die Kaution zugreifenkann (Pass' werden. Kalkulieren Sie den Aufwand wort in einem Sparbuchmit Losungswort). ftir Heizungund Anlagen etc. ein." Diese Mietzinsvorauszahlung neue Mietzinskalkulationist beim freien Sie ist zulässig,wenn sie ftir einen bestimmten Zeitraum vereinbart wird. GleichMietzins völlig unproblematisch,beim zeitigmussvereinbartwerden,dassder Mieter Anspruch auf einen aliquotenTeil Mietzinsüberwiegendun. angemessenen hat, wenn dasMietverhältnisvor dem Ende desvereinbartenVorauszahlungszeit- bedenklich und beim Richtwertmietzins raumeszu Ende gehen sollte. gibt es immerhin einen Zuschlag für die Möbelmiete Verpflichtung des Vermieters zur ErhaiEntgelt für Inventar und mitvermietete EinrichtungsgegenEin angemessenes tung der mitvermietetenEtagenheizung. jedenfalls ist der neuer Rechtsprechung Achtung: Nach zulässig. isr stände Ein Graubereich seien \Var. Vermieter für die Erhaltung von mirvermieteten Gegenständenverantwortlich. tungen, die zum Teil den Mietern

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M I E T Z I N SU N D B E T R I E B S K O S T E N

* ; I * S S e L l $& S t r i l r u S

Der Mietzins und das Mietrechtsgesetz gibt es nur im VollanwendungsbeGesetzlicheMietzinsobergrenzen Vorga' forderungsrechtlichen reich desMRG bzw.bei entsprechenden bedeutetdies:Liegt eine ben. Von diesenEinschränkungenabgesehen Voll- oder Gilausnahmevom MRG vor, so kann der Mietzinsfrei und gebildet werden. ohne Bindung an gesetzlicheMietzinsobergrenzen Aber Vorsicht:Für dasVorliegeneinerVoll- oder Teilausnahmeist der Vermieterbehauptungs-und beweispflichtig. Vollausnahmen vom MRG:

nanziertenNeubautenmit einemBaubeHier gilt die freieMietzinsbildung.Dazu ginn nach dem 1. Juli 1953,Au{bauren, gehörenMietgegensländein Gebäuden Dachbodenausbauten sowieauszubauenmit nicht mehr als zwei selbstär-rdig de Rohdachbirdenmit Baubeginnab 1. vermietbaren Objekten, Ferienwoh- Jänner2002,Zubautenmit Baubeginnab 1. Oktober 2006 sowieMietgegenstände nungen,Vermietungenirn RahmenbeHeimmiet- im Wohnungseigentummit Baubeginn stimmter Gewerbebetriebe, verträge und Dienstwohnungensowie nach dem 9. September1945. unter bestimmten Voraussetzungen auch Mietverträge bis zu einer Dauer Vollanwendung des MRG: von sechsMonaten. H i e r g c l t e nd r e i M i e tz i n s o b e r g r e n z e n : Der angemessene Mietzins:Er orientiert sich am Marktpreis, es bestehenkeine A u c h h i e r g i l t f r e i e M i e r z i n s b i l J u n g . Mietzinsobergrenzen. Die Angemessenin frei {r- heit der Vereinbarungist aberbehordllch Dazu zählenMietgegenstände

Teilausnahmenvom MRG:

anzurechnensind. "Das muss sehr konkret mit dem Mieter vereinbartwerden."

auch nicht an. Mit OGH-Urteilenist in ct\\razureiJahrenzu rechnen."

Rückforderungen derMieter

Ausmalpflicht desMieters?

überprüfbar.Er gilt z.B. für Geschäftsräume,Gebäudeoder Mietgegenstände mit Baubeginnab 9.5.1945,unter Voftir Gebäudemit Denkraussetzungen malschutz und für Wohnungen mit mehr als 130qm. Der Richtwertmietzins:Er kommt nur in Altbauwohnungenin der Kategorie liegt A bis C in Betracht.In Vcrrarlberg dieserRichtwert derzej.tbei 7,11 Eurcr pro qm und Monat. In Vergleich mit einer typischen Altbauwohnung der Kategorie A in einem Haus mit ordund Erhaltungszustand nungsgemäßem in durchschnittlicherLage werden Zuschlägeund Abstriche verrechnet. Der KategorieD-Mietzins:Er grlt nur für Altbauwohnungen der Ausstatt u n g s k r t e q o r i eD u n d i s t a n s t a r r e M i e r z i n . o b e r g r e n z egne k n ü p f t . D i e se belaufen sich in der Kategorie "D b r a u c h b a rz"u r z e iat u f 1 . 4 6E u r op r o q m und Monat und in der Kategorie"D unbrauchbar"auf 0,73 Euro. Dabei ist auf Verborgeneswie eine nicht mehr zeitgemäßeElektroinstallationzu achten. g e p r ü f iw u r t l e .E s s c h e i n ta b e rm i t g r i \ ß e r e rS r c l r c r h cri et r t r e t h azr t t: e i n ,e i n e Ausmal- und Versiegelungspflichtdes Mieterszu schatTen, soferndie damit ver-

Ftir eine vertrirglichfixierte Ausmal-und Da die Rechtsprechungfür neue und des Mieters bei h e r t e h e n d eV e r t r ä g eg i l r , k ö n n e e r z t r Neuversiegeiungspflicht Rückforderungenvon Erhaltungsinvesti- R ü c k . r c l l u r rJgc s M i c r g e g c n s t a r rgdicl ts kommen,die der Mieter früher ge- übrigensnichrs irnderesalsfür die Erhaltioner-r l-rat. Hier gilt bei einem :rufrechten tungspflichten."Eineauf den erstenBlick tätigt Kothbauer: Christoph Mietverhältniseine Verjährungsfristvor-r anderslautendeEntscheidungdes OGH mehr "Esgibtimmer 30 Jahren und bei beendetenMietver- i : t r n i t a h : , , l r r t cVl o r r i c h zt u g e n i e ß e n " . hältnissenvon sechsMonaten. Kothbau- sagt Kothbauer.Eine Ausmalpflicht des ers Empfehlung:"Halten Sie Rückforde- Mieters bei befristetenVerträgenkönne bundene Leistung des Mieters beziffert rungen von Mietern in Evidenz.Lehnen a u 5! l i c s e rE n t . c l r e i d u nngi c h t a b g e l e i r e t und ar-rfden Mietzins angerechnetwird. sei eine Anrechnung der Sie sie nicht ab aber nehmen Sie dicse r , i c r J e nJ, a : i c v o m O C H n i c h t c x p l i z i r Ur-rbedenklich Ausmalkostenauf den Mieter bei übermillioer

KANZLE'BlumrHagen

& Farhrer 6800Feidkirch Straße76 Liechtensteiner Tei.0552239573. Fax0552239576 www.kanzlei-bhp.at

RECHISANWALTE: RA Dr. WolfgangBlum Blum Mag.Johannes MMag. Dr. Markus Hagen

Ahniirzrrno

Kothbauerrät in jedemFall, bei die Inhalte soweit der Vertragsgestaltung wie mög1ichin einzelne Punkte aufzugliedern.Dadurch wird verhindert, dass zulässigeVereinbarungenin ihrer \ü/irksamkeitgefährdetsind, nur weil im selben Absatz oder Vertragspunkteine unzulässige Klauselsteht. Dies gelte umso r r r e h jre. r n e h rs i c hJ e r V e r m i e t evr e r tr a g lich in "Grauzonen"vortastenwiil.

Fordern Sie den Vortrag anl VEVMrtglieder können die Vortragsunterlagenvon ChristophKothbauergerne anfcrrdern. bei der Geschäftsstelle