Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen - Clever wohnen im

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Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen nach der Mietrechtsreform 2013 Jürgen Upmeyer Geschäftsführer Verband Haus & Grund OWL Wir über uns Wir helf...

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Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen nach der Mietrechtsreform 2013

Jürgen Upmeyer Geschäftsführer Verband Haus & Grund OWL

Wir über uns

Wir helfen Ihnen bei Ihren „Haus-Aufgaben“ Eigentümerverband Haus & Grund • Interessenvertretung der privaten Immobilieneigentümer und Vermieter • Bundesverband -> 22 Landes- und Regionalverbände • Über 900 Ortsvereine mit rund 900.000 Einzelmitgliedern • Beratung „Rund um die Immobilie“ • Verband Haus & Grund OWL -> 48 Ortsvereine | 22.000 Mitglieder

Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen

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Modernisierung im Allgemeinen

Modernisierung ist Werterhalt Auch für private Eigentümer Thema: 80% des Wohnungsbestandes privat • Kosten für Heizung und Warmwasser seit 2002 um 43% gestiegen! • 70% des Energiebedarfs im Haus für Heizung und Warmwasser • Energieeffizienz fördert die Vermietbarkeit einer Wohnung

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Das Mietrecht

Neues Mietrecht seit 1. Mai 2013 Vier Regelungskomplexe: • Energetische Modernisierung von Wohnraum • Bekämpfung des Mietnomadentums • Förderung des Contracting • Kündigungsschutz bei Wohnungsumwandlung

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Mietminderung & Energetische Sanierung

Neu: Keine Mietminderung in den ersten 3 Monaten • Nur bei energetischer Modernisierung keine Mietminderung • Schwierig: Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Energetische Sanierung von Mietwohnungen • Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) • Durchführung und Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen Das persönliche Gespräch suchen

Praxistipp

• Ersatz von Aufwendungen durch den Vermieter

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Modernisierungsmaßnahmen

Neu: Modernisierung zur Energieeinsparung • Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB) • Wie bisher: • •

Maßnahmen, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird; Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht wird;



Maßnahmen, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden;



Maßnahmen, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, aber keine Erhaltungsmaßnahmen sind;



Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird;

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Modernisierungsmaßnahmen

Energieeinsparung • Neu: • Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird oder • Maßnahmen, durch die auf sonstige Weise nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird

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Modernisierungsmaßnahmen

Energetische Modernisierung (§ 555b Nr.1 BGB) • Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache • „Endenergie“ = die Energiemenge, die einem Gebäude für Heizung und Warmwasserbereitung für die Nutzenergie zugeführt werden muss

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Modernisierungsmaßnahmen

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen • Grundsatz: Duldung durch den Mieter, wenn richtig angekündigt •

Frist: spätestens 3 Monate vor Beginn Art der Maßnahme voraussichtlicher Umfang voraussichtliche Dauer voraussichtliche Mieterhöhung

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Modernisierungsmaßnahmen

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen



Form: „in Textform“

Praxistipp

besser schriftlich und mit Zustellungsnachweis

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Modernisierungsmaßnahmen

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen • Inhalt: Art und Umfang Energieeinsparung? Beginn und Dauer zu erwartende Mieterhöhung künftige Betriebskosten? Hinweis auf Form und Frist des Härteeinwands Praxistipp

Mitteilung auch, wenn keine Mieterhöhung beabsichtigt oder Mieterwohnung nicht betroffen

• Sonderkündigungsrecht des Mieters (§ 555e BGB): zum Ablauf des nächsten Monats nach Zugang der Ankündigung Umsetzung von Modernisierungsmaßnahmen

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Modernisierungsmaßnahmen

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen / Ausschlussfrist • Grundsatz: Duldung durch den Mieter, wenn richtig angekündigt • Aber: persönliche Härtegründe? • Ausschlussfrist nach § 555d Abs. 3 BGB

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Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen • Grundsatz: 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten • Abzug der Kosten fiktiver Erhaltungsmaßnahmen • Anrechnung von Drittmitteln (z.B. Förderdarlehen) • angemessene Aufteilung der Kosten auf mehrere Wohnungen • wirtschaftlicher Härteeinwand (mehr als 10%)

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Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen Geltendmachung der Erhöhung: • Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung Fälligkeit: • mit Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung • verschiebt sich um 6 Monate, wenn nicht ordnungsgemäß angekündigt • oder Mieterhöhung mehr als 10% gegenüber der Ankündigung

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Muster Ankündigung Mieterhöhung Max Mustermann Musterweg 99 12345 Musterstadt

Mustermieter Musterstraße 1 12345 Musterstadt Musterstadt, den 01.01.2013 Ihr Mietvertrag, Wohnung, Nummer … Hier: Ankündigung einer Mieterhöhung wegen Modernisierung Sehr geehrte/r Herr / Frau…, Mit Blick auf zeitgemäßes Wohnen und zur Einsparung von Energie und Wasser, werde ich nach Ablauf der nächsten drei Monate, also voraussichtlich vom …(Datum) bis zum …(Datum) nachfolgende Modernisierungen vornehmen lassen: (hier die Auflistung der geplanten Arbeiten, z.B. Erneuerung der Fenster, Austausch der Heizkörper usw.) Die genauen Daten werde ich Ihnen noch mitteilen. Ich bitte Sie aber jetzt schon einzuplanen, während des genannten Zeitraumes den Handwerkern Zutritt zu Ihrer Wohnung zu ermöglichen. Die Modernisierungskosten betragen voraussichtlich … Euro (Betrag). Dabei handelt es sich nicht um Luxusumbauten, sondern um Arbeiten, die der Werterhaltung des Objektes dienen. Ihre künftige Miete wird sich um voraussichtlich …Euro (Betrag) erhöhen. Dieser von Ihnen zu zahlende Anteil ergibt sich aus dem Verhältnis der Wohnfläche Ihrer Wohnung zur Wohnfläche des gesamten Hauses, das …Prozent ausmacht. Die entsprechende Prozentzahl der Baukosten wird demnach auf Ihre Wohnung umgelegt und beträgt pro Jahr ….Euro (Betrag) Sie haben die Möglichkeit, gegen die Baumaßnahme selbst wie auch die daraus folgende Mieterhöhung Härtegründe vorzutragen, die aus Ihrer Sicht eine Duldung der Maßnahme und/oder eine Mieterhöhung unzumutbar erscheinen lassen. Diese Härtegründe können Sie mir bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang dieser Ankündigung folgt, in Textform mitteilen (§§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2, 3 BGB). Dies gilt grundsätzlich auch für wirtschaftliche Härtegründe gegen die Mieterhöhung. Diese Gründe sind spätestens bis zum Beginn der Baumaßnahme zu erklären.

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Muster Mieterhöhungserklärung Max Mustermann Musterweg 99 12345 Musterstadt

Mustermieter Musterstraße 1 12345 Musterstadt Musterstadt, den 01.01.2013

Mietanpassung wegen Modernisierung und Wärmedämmung Sehr geehrte Frau …… , sehr geehrter Herr …. , wir hatten Ihnen ja schon mit unserem Schreiben vom ……… mitgeteilt, dass eine Fassadendämmung durch Anbringung eines Wärmeverbundsystems erfolgen sollte, um damit eine nachhaltige Energieeinsparung zu erreichen. Nachdem nun diese Arbeiten abgeschlossen sind, konnte bereits festgestellt werden, dass die Wohnungen im Haus doch spürbar wärmer geworden sind. So haben uns auch schon Hausbewohner mitgeteilt, dass der Unterschied gegenüber dem früheren Zustand doch deutlich wahrzunehmen ist. Durch den Malerbetrieb ……………….. wurden alle vier Außenwände unseres Hauses mit Fassadendämmplatten aus EPS-Hartschaum, EPS 035 WDV, in Dämmplattendicke von 100 mm versehen. Zur Vorbereitung war es erforderlich, ein Gerüst aufzubauen, die Bodenflächen und Dachflächen vom Wintergarten abzudecken und zu schützen, die AluFensterbänke zu entfernen und zu entsorgen, die Fenster gegen Verschmutzungen abzukleben, die Fassade mit Hochdruckreiniger zu behandeln, neue breitere Fensterbänke einzubauen und abzudecken, einen Grundanstrich auf der Haustürseite sowie an den Sockelflächen vorzunehmen. Außerdem war als Erstmaßnahme natürlich auch erforderlich, an drei Seiten vom Haus die vorhandene alte Verkleidung inklusive Lattenmaterial zu entfernen. Insgesamt sind hierfür aufgrund der Rechnung des Malerbetriebs ……….. vom ……………. für die Vorbereitung der Fassaden Kosten in Höhe von € 9.546,23 zuzüglich Mehrwertsteuer entstanden. Diese vorbereitenden Maßnahmen waren unausweichlich, um die Ausrüstung aller Außenwände mit den schon genannten Wärmedämmplatten fachgerecht herzustellen. In Bezug auf die Anbringung der Wärmedämmplatten und die damit zusammenhängenden Arbeiten weist diese Malerrechnung einen Kostenbetrag in Höhe von € 29.810,98 zuzüglich Mehrwertsteuer aus.

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Muster Mieterhöhungserklärung Weiterhin waren abschließend noch kleinere Arbeiten durchzuführen, die in Folge der vorgenommenen Fassadendämmung erforderlich wurden. Hierzu gehören z.B. das Schleifen und Säubern sowie Lackieren der Kellerfensterblenden, des Kellerhalses rechts, Streichen der Fallrohrstutzen im Farbton des Sockels, Lackieren des Dachüberstandes und der Giebelbretter, ferner Umstreichen der Sockelfläche und Streichen der Garage im Farbton des Hausanstriches. Für diese Folgearbeiten sind ausweislich der Malerrechnung Kosten in Höhe von € 1.569,69 zuzüglich Mehrwertsteuer entstanden. Insgesamt mussten wir für die Durchführung der erfolgten Maßnahmen durch den Malerbetrieb Gesamtkosten einschließlich Mehrwertsteuer in Höhe von € 48.703,01 aufwenden. Ferner war es durch das Wärmedämmverbundsystem erforderlich geworden, die Dachrinnen und Fallrohre am Haus zu ändern und auf der neuen Dämmung anzupassen, wodurch uns weitere Kosten in Höhe von insgesamt € 1.219,94 einschließlich Mehrwertsteuer ausweislich der Rechnung des Klempnerbetriebs ………………. vom ……………. entstanden sind. Nach allem haben wir also insgesamt für die gesamte Maßnahme der Anbringung des Wärmeverbundsystems an allen Außenwänden Gesamtkosten in Höhe von € 49.922,95 aufwenden müssen. Sie können selbstverständlich gern Einsicht in die genannten Rechnungen nehmen und sich über die aufgeführten Positionen der einzelnen Gewerke und die entstandenen Gesamtkosten informieren. Nachdem wir ja schon bekanntlich in der Vergangenheit das Dach gedämmt hatten und die Kosten dafür allein getragen hatten, ist es nun allerdings bei dieser Maßnahme für uns unausweichlich, eine Mietanpassung wegen Modernisierung vorzunehmen. Wir hatten dies ja auch schon in unserem Schreiben vom …………. angesprochen. In diesem Zusammenhang möchten wir auch noch darauf hinweisen, dass die genannten Maßnahmen und Kosten ausschließlich die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme durch Herstellung einer Wärmedämmung betreffen und keine Instandsetzungs- oder Reparaturarbeiten beinhalten. Wir haben uns erkundigt, wie diese Maßnahmen zur Wärmedämmung und die Mietanpassung in mietrechtlicher Hinsicht geregelt sind. Maßnahmen, die eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirken, sind gemäß § 559 BGB als Modernisierungsmaßnahmen anzusehen. Aufgrund dieser mietrechtlichen Vorschrift sind die Vermieter berechtigt, die jährliche Miete um 11% der für die bauliche Maßnahme aufgewendeten Kosten anzuheben. Sind die baulichen Änderungen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die dafür aufgewendeten Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen, üblicherweise im Verhältnis der jeweiligen Wohnflächen.

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Muster Mieterhöhungserklärung Weiterhin ist bei der Berechnung der Mietanpassung noch zu berücksichtigen, dass wir in Höhe eines Teilbetrags von € 26.000,00 ein Darlehen in Anspruch genommen haben, das uns von der Kreditanstalt für Wiederaufbau zu einem verbilligten Zinssatz in Höhe von 4,35% bewilligt wurde. Diese Zinsverbilligung durch Gewährung von Darlehen aus öffentlichen Haushalten kommt auch Ihnen als Mieter zugute. Gemäß § 559 a Abs. 2 BGB verringert sich der jährliche Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Nach Auskunft der Sparkasse ……….. besteht der marktübliche Zinssatz für ein solches Darlehn von € 26.000,00 aktuell in Höhe von 4,65%. Maßgebend ist der markübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Baumaßnahme. In unserem Fall besteht also eine Zinsverbilligung in Höhe von 0,3%, die sich für Sie ebenfalls positiv auswirkt. Entsprechend der genannten Vorschriften, der genannten Kosten und Beträge errechnet sich die Miet-anpassung wegen Modernisierung für die von Ihnen genutzte Wohnung wie folgt: Gesamtkosten € 49.922,95 davon 11% = € 5.491,52, die sich als Jahresbetrag mieterhöhungswirksam auswirken. Darlehen € 26.000,00, davon 0,3% jährliche Zinsersparnis = € 78,00. Jährlicher Erhöhungsbetrag: € 5.491,52 abzüglich € 78,00 jährliche Zinsersparnis ergibt einen restlichen jährlichen Erhöhungsbetrag von € 5.413,52. € 5.413,52 : 384 m² Gesamtwohnfläche multipliziert mit 76 m² für die von Ihnen genutzte Wohnung ergibt einen Jahresmietzuschlag von 1.071,43, somit also in Höhe von € 89,29 monatlich. Dieser Betrag € 89,29 monatlich wirkt sich also für Sie gemäß § 559 Abs. 1 BGB mieterhöhungswirksam aus. Die von Ihnen bislang gezahlte Grundmiete in Höhe von € 390,00 beträgt also somit zukünftig Hinzu kommen die weiteren Zahlungen für die Nebenkosten in bisheriger, nicht veränderter Höhe.

€ 479,29.

An sich ist nach den mietrechtlichen Vorschriften der angepasste Mietbetrag mit Beginn des dritten Monats fällig, der dem Zugang dieser schriftlichen Erklärung folgt, also ab dem …………….. Diese Frist verlängert sich vorliegend aber um 6 Monate (§ 559b Abs. 2 BGB), weil Ihnen die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht zuvor mitgeteilt worden war. Dementsprechend wird der Erhöhungsbetrag von € 89,29 monatlich erst zum ……………. fällig. Bitte passen Sie also ab diesem Fälligkeitstermin Ihre monatliche Mietzahlung entsprechend an und ändern bitte rechtzeitig Ihren Bankauftrag. Mit freundlichen Grüßen Datum, Unterschrift Vermieter

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Modernisierungsmaßnahmen

Modernisierungsvereinbarungen (§ 555f BGB) Individuelle Vereinbarungen: • zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen • Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters • künftige Höhe der Miete • eventuelle Kostenbeteiligung des Mieters • Verzicht auf Sonderkündigungsrecht

Praxistipp

Vorsicht vor Abschluss der Vereinbarung beim Mieter! („Haustürgeschäft“)

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Modernisierungsmaßnahmen

Geschäftsräume • Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen auch im gewerblichen Mietverhältnis • abweichende Vereinbarung über die Ankündigung möglich • kein gesetzlicher Anspruch auf Umlage der Modernisierungskosten – ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag oder individuell erforderlich

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Modernisierungsmaßnahmen

Aktuell 5. Februar 2014: Pressekonferenz Haus & Grund Deutschland und Deutscher Mieterbund „Gemeinsame Forderungen für eine sozialverträgliche Energiewende“ • • • • •

wirtschaftliche und technologieoffene Anforderungen für Modernisierung zielgerichtete und bedarfsgerechte Förderung kompetente und neutrale Energieberatung vor der Modernisierung allgemein akzeptierte mietrechtliche Lösungen Einrichtung einer Arbeitsgruppe aus Politik, Wohnungswirtschaft, Vermietern und Mietern

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Zu guter Letzt…

Haus & Grund Ostwestfalen-Lippe e.V. Alter Markt 11 | 33602 Bielefeld Telefon: 0521/96430-0 E-Mail: [email protected] www.haus-und-grund-ostw-lippe.de

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